Я не считаю что рынок встал. Его регулируют (вольно или невольно) Очереди в госшараги не показатель. Из своего опыта - очередь за загран-паспортом. Получал в феврале. Отпускники еще не очухались, и паспортное заведение работало 6 дней в неделю, включая субботу. В марте народ созрел "в египет/турцию" ринулся за паспортами. А заведение стало работать 4 дня в неделю. Народ стоит в очереди с вечера со списками.
Регпалата аналогично. Буквально на днях в нашей сократили количество рабочих часов приёма населения. Народ стоит в очередях. Но это не значит что недвига попёрла

LadyWind, неужели Вы тратите всю мегазарплату и не делаете никаких накоплений? Во что можно вложить деньги в России?
- в банках низкий процент по сравнению с инфляцией;
- золото, акции?

У нас дорожает все (в рублях) в связи с высокой инфляцией не зависимо от того квартиры ли это, машины, картошка, бензин или гречка...

Например, бензин в 2000 г. стоил 5 руб., моя первая квартира (не Москва) - 21 тыс.дол, сейчас -160 (после падения на 20-30%)

Рассказы про повышение налогов на недвижку и последущее снижение цен меня веселят. Что у нас дешевело от повышения налогов? У меня есть пример - сигареты. У нас перенасыщенный рынок табака и, тем не менее, при повышении налогов все производители повышают цены и не боятся потерять покупателей. И они правы - объемы потребления не снижаются.
(Кстати, правительству будут выгодны высокие цены )

Моя стратегия: имея 1 млн. можно взять кредит около 4 млн. под 10-13% на 20 лет. Ежемесячный платеж около 40 тыс. Купить квартиру и сдать тысяч за 20. Думаю, через 5-7 лет аренда будет около 40.
Если предположить дорожание жилья на уровне инфляции (10% в год), то такая квартира будет стоить 7.3 млн через 5 лет (т.е своих денег будет больше 3.3 млн). Если положить сейчас 1 млн.под 10% и добавлять ежемесячно 20 тыс, то через 5 лет будет около 3 млн.

Опять же, доп. квартира - это лучший пенсионный фонд. Вы собираетесь жить на пенсию после 55 лет?

Как видим, квартира не только наращивание долгосрочных активов, но и пенсионный фонд. После таких плюсов совсем безосновательно думать, что рынок встанет и начнет откатываться. Хотя мы все только выиграем, если недвижка будет стоит 40 тыс. руб / м2
Сегодняшние пенсионеры с квартирами в крупных городах вообще здорово устроились. Покупают квартирки на море в Богарии за 1-1,5 млн руб в Болгарии, а свои здесь сдают.

oleg__
Вы перепутали две разные вещи.
Цены на конкретное жилье в конкретном районе (и сдача, и продажа) могут упасть по сравнению с соседними районами от того, что кто-то решил построить рядом храм божий или трассу или что район стал "понаехавшим". И придётся очень быстро продавать квартиру, покупая в другом месте. То есть при наличии квартиры на будущее надо постоянно держать руку на пульсе. Живя в Болгарии и сдавая здесь, как предлагает Tim - делать это не всегда просто.
Сильно возросшие налоги (хотят же "от рынка" считать), квартплата и стучащие соседи делают сдачу жилья вообще трудной и даже убыточной, после чего все расчеты летят. При проживании в России: пусть даже будет 1% от 7 миллионов + 13% от 40 т.р.*12 аренды, обязанность заключить договор и оформить временную регистрацию (по нынешним законам она прав не дает, но только по нынешним, о смене видов регистрации разговоры идут); даже если кварплату за вторую квартиру удастся перевесить на жильцов всю, за первую придется платить самому, и налоги тоже, допустим это будет ещё 1% * 7 млн; квартплату даже считать не берусь. Сильно много денег остается? Товарный вид сдаваемой квартиры тоже поддерживать придется самим. Либо сдавать дешевле.
В финансовых расчётах нет еще учета роста стоимости жилья к росту стоимости еды и одежды (про медицину я намеренно упоминать не стану); последнее растёт даже быстрее - понятие эластичности даже в олигополии никуда не денется. Зарплата же за ними не поспевает. А с якобы несуществующей массово стратегии "купи-продай" спор и начался. Именно её я и рассматриваю как вариант вложений, только оборот должен быть поменьше 10 лет.
И вообще - если собираетесь квартиру сдавать на пенсии, к чему высчитывать рост её стоимости как товара?

Tim
"Сегодняшние" - ключевое. У меня есть все основания полагать, что когда на пенсию выйду я (а это будет не ранее, чем через 25 лет, скорее даже более - потому что пенсионный возраст поднимут), нельзя уже будет легко сдавать квартиру, получать от этого ощутимый доход, безболезненно переправлять его в другую страну, не уплачивая нерезидентские 35% налога только за аренду.
Да и тебе ещё далеко.

Интересные расчеты. Давайте проверим навскидку - квартиру берем вторичку (сразу ведь сдавать хотим) в ближнем Подмосковье (чтобы хоть на что-то вменяемое хватило). Банк возьмем Райффейзен.
Определенные выше квартиры сейчас пытаются продавать по 100 тыр за кв. метр. Более менее однушка - 40 кв.
Имея 1 млн. можно взять в кредит еще 3, а не 4 (25% первый взнос). Итого как раз хватает на более-менее однуху. На 20 лет платежи по 35 тыр. Вот только сдать ее, скорее всего, получится за 15 и еще около 3 тыр в месяц придется платить... ну ладно - пусть платят жильцы, самый оптимистичный прогноз. Итого - еще 20 тыр ежемесячно надо доложить.
Итого - через 20 лет имеем 1млн. + 4800000 (20000*12*20) вложений, а квартира стоит... 1 кв. метр, думаю, так и будет стоить примерно 2 зарплаты среднего класса.
Ну пусть будет инфляция 10% в год, а значит работодатели будут стараться поднять зп максимум на 5%, значит зп 50 тыр станет через 20 лет - 126 тыр., а один кв. метр будет стоить 252 тыр. Вся квартира - 252000*40 = 10 080 000.

А если мы ложим 1 млн под 10% (а кстати - 1 млн. можно и под больше положить, но пусть будет 10% - мы, например, в разные банки частями положим).
Не забываем пополнять вклад по 20 тыр и капитализировать проценты каждый месяц, тогда через 20 лет получим 22 309 537 рублей.

А теперь посмотрим на риски:
1. За 20 лет сдачи в аренду квартира может вообще стать вообще убитой и мы не учли, что раз в три года придется делать хотя бы косметический ремонт и раз в 5-6 лет менять мебель и бытовую технику (или надо считать меньше аренду)
2. За 20 лет дом может "неожиданно" потребовать капитального ремонта и это сильно снизит стоимость квартиры.
3. В случае каких-то резких изменений обстановки "соскочить" с проекта с квартирой (тем более - заложенной у банка) будет куда как сложнее, чем с денежками, если только не верить, что всегда надете лоха, который не поймет ситуацию и "спасет" вас за свой счет.
4. И целая куча дополнительных факторов - изменение контингента жильцов, изменение законодательства с повышением налогов, вынуждение легализовать сдачу квартиры, национализацию...


Вот эти предположения - они неверны. Стоимость аренды будет пропорциональна зарплатам, думаете через 5 лет саперы будут получать по 250 тыр? То же самое со стоимостью квартир - станут слишком дорогими для покупателей, рынок скорректирует, как в 2009 году, инфляция была, а квартиры падали, причем довольно резко.

В общем - нужно более внимательно считать.

Зачем вообще брать кредит? Это убивает весь смысл покупать квартиру с целью ее сдавать, что и видно из вполне реалистичных расчетов Road Runner'а. Превратить квартиру в реальную пенсию можно только при условии, что она куплена без кредита вообще. И не одна, а две или три.

Alexei
Все зависит от суммы первоначального взноса и размера кредита. 40 тысяч в месяц 3 года назад и сейчас - разные деньги.
С другой стороны, если у Вас есть свободных от 6 до 30 миллионов рублей, а то и более - лучше уж в тёплый ламповый банк стран на букву Ш. или Л.

С другой стороны, цены на квартиры растут из за инфляции и будут расти, оставаясь надежным активом, как ни крути. И кризисы это показали, все отросло в момент как только нормализовалась обстановка в стране.

Кроме как вложить в недвигу, нет более надежной инвестиции так как, бизнесом заниматься это удел не всех, а счет в Российском или тем более зарубежном банке едва отобьет инфляцию.

В добавок кроме роста квартира дает доход от сдачи, небольшой в Москве, порядка 4-5% в среднем (в некоторых случаях 8-9% можно отжать), но стабильный и напрямую привязанный к средней зп в регионе.

Все те сказки про 4 кольцо под окнами и амортизацию, просто смешно звучат, так как есть места где на 99% все будет тип топ и через 20 лет и никакого 4 кольца не постоят, а дома те же сталинки например еще 200 лет простоят в отличии от многого современного г0вн0строя, как говорится было бы желание. Про налоги не надо пугать, у нас в недвиге все сидят, в том числе кто закон про налог и будет принимать, поэтому они себе никогда кислород не перекроют . Даже если введут налог, максимум что будет на 1-2% упадет доходность, но и то будут способы минимизации налога при желании.

если у меня было бы 6 или 30 лямов свободные никогда бы не вложил их в банк хоть в Британский хоть Штатовский, хоть Швейцарский, там в первую очередь смешные проценты, во вторую очередь фантикам я не доверяю, а похоже выход из текущего кризиса только один инфляционный, так, что угодно но не бумажки, золото, недвига, минибизнес понадежнее (например, похоронное агентство, люди умирают всегда, особенно в кризисы ).

HCMFreelancer
Недвижимость в Москве - гораздо больший фантик по сути. А сапёры получают совсем не те деньги, чтобы купить элитную сталинку на Кутузовском или что-то внутри Садового, все остальное могут снести в любой момент.
Те, кто принимает законы - детей своих послали учиться не в Россию. И давно себе плацдарм за рубежом подготовили, так что им наплевать будет; они как раз бизнес всякий держат, которым управлять можно, попивая чай в Лондоне. В похоронный бизнес человека "с улицы" не пустят, можете даже не раскатывать губу, с другим бизнесом ситуация чуть менее плачевная, но лишь чуть.
Ещё один фактор - кто будет массово проживать в Москве через 25 лет. И будут ли эти люди снимать квартиру по Вашей цене или намекнут всем "гетто", что им наплевать на Ваши пожелания.
Я веду к тому, что имея приличную свободную сумму денег на руках - в России делать нечего. И не думаю, что европейские чиновники, хранящие деньги в тёплых ламповых банках, глупее сап-консультантов.

У вас какая та мания по поводу сноса

Она не фантик, пока в Москве 90% денежных потоков, она очень даже востребована, в ближайшее время никто гос. устройство менять не собирается, а смотря на историю мы понимаем, в России был всегда один политический и финансовый центр.

Вообще у вас настроения пораженческие, какие-то.

Если вы озабочены чуркистаном, который нахлынул в Москву, то если и будут гетто районы, то на окраине у МКАД, не берите там жилье и вот вся проблема. Все эти черные в 90% никто, и ничего не зарабатывают, дешевая раб сила, которая нужна пока она ничего не стоит, будущего у них тут нет.

Рано вы нас хороните пока

ЗЫ
И еще запомните, уехав туда, кроме некоторых стран в 90% вы будете людьми 2 сорта, и к тому же все, что будет вас окружать будет вам чуждым и другим, до конца ваших дней.

Это далеко не показатель. Про "дачную амнистию" слышали?
Кроме того, очереди зависят еще и от организованности конкретного отделения росреестра. А регпалат уже нет

ИМХО любые инвестиции - это риск. Абсолютно согласен, про руку . Я могу привести отрицательные примеры по любым средствам инвестиций. Например, владельцы долларовых активов сейчас нервничают, наверное...
А здесь можно по-подробнее, пожалуйста Лет 5-7?
Чтобы понять, когда пора ее продавать

В Райфе не самые лучшие условия. В том же Сбере от 10% первый взнос...
Очень трудно не тратить накопленное, особенно, когда на счете будет несколько лимонов и еще с РБК:
(прокуроры отказываются резать несущих кур ) И этим людям (я о банкирах) Вы собираетесь доверить свои миллионы?!Они ждут очередного кризиса, чтобы красиво уйти с деньгами. Причем это случается не только в России.
Какие еще примеры безрисковых вложений, кроме вкладов в банках?

Да, я не учел повышения стоимости аренды. Мои расчеты базируются на средних цифрах за последний 10 лет, а также на обещаниях нашего правительства (20трлн на оборону, 40 тыс. полицаям (сорри!) и т.д...)
Сейчас в ХХ вакансий с ЗП больше 200тр на 2 листа, а Вы 5 лет!
Кризис безусловно будет , но в 2017-19 годах. Кстати счастливые обладатели больших вкладов в кризис почему-то мечтают их снять, их даже не привлекают заоблачные проценты...

HCMFreelancer
Откройте глаза. Эта "дешёвая рабочая сила" зарабатывает давно уже побольше врачей в обычных московских больницах (после того, как последним надбавочки сняли), не говоря про Подмосковье. Она работает не только строителями, но и прорабами (и не обязательно делает разрешения, последний случай с прорабом-наркоторговцем прекрасен), и таксует, и водителями на общественном транспорте вкалывает (в Мосгортрансе), и рабочими в московском метрополитене, и дорожными рабочими, а снимает квартиры уже не на аул, а на семью. И права качает "насяльника, эту смену не давай, другую давай". Попробуйте устроиться дворником или мусорщиком - вас постигнет неудача, там места заняты и "чужих" не пускают. Зайдите в обычный детский сад - там полно детей приехавших. Можете ещё в парке рядом с ЦМТ погулять - там давно уже не одиночки-строители, а семьи. В Таджикистане озабочены разводами по смс - прихеавшие на заработки разводятся с теми, кто остался в стране (три раза "талак" по смс и развод считается действительным), и женятся на местных, иногда даже русских, ага.
Гетто у МКАДа? А прошлогоднее шоу у м.Текстильщики рядом с районом вполне новостроек как? Это между прочим район четвёртого транспортного, которое будет, хотя и частично. Мало типа "пролетарских" Текстильщиков? Ну прогуляйтесь на проспект Мира.
Я что-то не поняла, а где я первый сорт в России?
В Москве в поликлинику по ОМС попасть или ребёнка в детский сад отдать мне сложнее, чем приехавшему. И не надо петь, "поликлиника и детский сад - услуги для нищебродов, у нас же есть деньги" - эти поликлиники и детсады финансируются из расчёта всего населения города, а не 10% "бедных". Про то, что даже в Турции меня не хватают за руки и не свистят вслед, хотя там курорт и я не одета в строгий костюм и не закутана в куртку (привет не только Москве, но и Ростову-на-Дону) - я молчу. Милиция на это взирает как на само собой разумеющееся. Всё что я сказала - помимо глобально растущих цен и падающего качества на еду, одежду, обувь, транспорт, бензин, услуги на наши налоги... Я в своей стране должна покупать безвкусные, иногда и полугнилые помидоры от 100 до 500 рублей за килограмм, когда "по дружбе" приехавшие продают "своим" их прямо с овощебазы за копейки или дают бесплатно (этот чудесный случай я наблюдала лично). Разницу на нас всё равно же отыграют.
И ещё раз о проспекте Мира - властям плевать, что на работу кто-то попасть не может, молитвы приехавших-привезённых важнее.
А что хуже: "зис рашн/дизе руссише" в Европе или "рюскай билят" в Москве - выбирает каждый сам.
P.S. Кто не понял - виноваты не сами приехавшие, а те, кто создал им подобные шоколадные условия. И продолжает создавать - http://lenta.ru/news/2011/04/16/fms/

oleg__
Например, новостройка (тут уж у кого на сколько нервов хватит брать недостроя, у меня это вылилось в полгода ождиания - дом был возведён, но не сдан), ждать сдачи, свидетельства о собственности (например, у нас через 1,5 года после сдачи можно было уже через суд за месяц получить бумажку, которая признавала дату "серого" договора - реальным договором), продавать начинать - как только станет возможным продажа без налогов, три года с момента получения права собственности (как в случае с судом - не уточняла, я получала обычным порядком).
Ещё вариант - покупка в доме, который в скором времени попадёт под снос, далее механизм всё тот же. Но это рискованнее и заранее не угадаешь.